يفكر العديد من الأشخاص الناجحين في الاستثمار في العقارات. ولكن كيف تستثمر في العقارات؟ بعد كل شيء، هذه فرصة عظيمة ليس فقط لتوفير المال أثناء التضخم، ولكن أيضا لزيادة رأس المال بشكل كبير. في الواقع، هناك العديد من الفرص للتطوير التجاري الناجح في المبنى الجديد وسوق المنزل الثاني. تقليديا، تعتبر هذه المنطقة واحدة من أكثر الطرق أمانا وربحية لربح المال.
تقدم المقالة عدة خيارات حول كيفية الاستثمار بشكل صحيح في العقارات، وتقليل المخاطر. يتيح هذا النوع من الأعمال للمستثمر الحصول على دخل سلبي – في معظم الحالات، لا يحتاج إلى اتخاذ خطوات نشطة لتطويره، مما يسمح له بتوجيه وقته وطاقته إلى نوع آخر من النشاط الذي يتطلب المزيد من الاهتمام.
الاستثمار في العقارات مربح طالما استمر تأثيره. يكفي القيام باستثمار نقدي لمرة واحدة للحصول على أرباح على مدى فترة طويلة. لكن هذه ليست الميزة الوحيدة. يتم تناول الموضوع بمزيد من التفصيل في الأقسام التالية.
لماذا الاستثمار في العقارات سيحقق ربحًا بالتأكيد؟
من المهم أن نفهم أن الاستثمار في العقارات، مثل أي عمل آخر، يتطلب دراسة متأنية لجميع الخطوات. بمجرد أن تقرر أن تصبح مستثمرًا، يجب عليك دراسة السوق واستخدام جميع الخيارات الممكنة لبناء محفظتك الاستثمارية الخاصة. سيكون الخيار الممتاز هو الاستثمار في عدة أنواع من المباني. هناك أيضًا استراتيجيات مختلفة تسمح لك بتنفيذ مجال الأعمال الذي اخترته بأمان قدر الإمكان.الخيار الأكثر شيوعًا هو شراء الشقق. لقد كان السكن دائمًا وسيظل مطلوبًا بين المشترين، لأنه أحد أهم مكونات الحياة الهادئة والمريحة. يمكنك استثمار رأس مالك بشكل مربح على عدة مراحل: على سبيل المثال، مرحلة بناء شقق جديدة في مبنى شاهق أو اللعب في السوق الثانوية.
قبل شراء منزل أو شقة أو أي نوع آخر من المباني، يجب عليك الاهتمام بسلامة أموالك. يعد الاستثمار في العقارات نوعًا معقدًا إلى حد ما من الأعمال التي تتطلب بحثًا دقيقًا في السوق ومعرفة جميع المخاطر والمزالق المحتملة. لذلك، يجب عليك التحلي بالصبر وقراءة الأدبيات التي تتيح لك الحصول على فهم جيد لخصائص سوق العقارات.
أحد أكثر المجالات شعبية لشراء العقارات هو شراء العقارات التجارية. يقوم المالك الجديد بإعادة بيع الشقق أو المنازل، وهناك خيار آخر وهو عقد إيجار طويل أو قصير الأجل. خيار مماثل ممكن في المباني الجديدة وفي السكن في السوق الثانوية. مزيد من التفاصيل حول أغراض الاستثمار في الإسكان موضحة أدناه.
أهداف الاستثمار العقاري
قبل الاستثمار في العقارات، عليك أن تفكر جيدًا للإجابة بشكل صحيح على السؤال الواضح: ما هو الغرض من شراء منزل؟ فقط من خلال إعطاء إجابة دقيقة ومتوازنة، يمكنك البدء، لأن اختيار الإستراتيجية، والهدف الذي سيتم استثمار الأموال فيه، ومدة الاستثمار، وكذلك المخاطر والدخل واسترداد المشروع بأكمله يعتمد على الاجابة.يمكنك أن تقرأ أن عددًا قليلاً فقط من الناجحين في هذا النوع من الأعمال. وفقاً للإحصاءات، فإن 20% فقط من المستثمرين الجدد يعرفون بالضبط ما يريدون ويضعون أهدافاً وغايات محددة. وهذا يتيح لنا أن نفهم سبب العديد من الإخفاقات. ولهذا السبب من المهم التأكد من:
- ستدرك بالتأكيد مدى جدية نواياك ومقدار الأموال التي ستستغرقها لتنفيذ خططك.
- الاستثمار في العقارات هو الخيار المناسب لك. أي أن الأصول المخصصة ليست الأخيرة في الميزانية؛ وإذا لزم الأمر، سيكون من الممكن تعديل الاحتياطيات دون المساس بنوعية الحياة.
- هناك ما يكفي من الوقت لدراسة السوق، بكل ميزاته ومزالقه، فأنت على استعداد لبذل الجهد لفهم كل تعقيدات نوع العمل المختار.
فوائد الاستثمار في العقارات
يعد اختيار تطوير الأعمال مهمة صعبة إلى حد ما، لأن هناك مزايا وعيوب في كل مكان. ولكن، عند اختيار أحد الأصول، يتوقف الكثيرون عند شراء شقة. الميزة الأكثر وضوحًا هي إمكانية الحصول على قاعدة مستقرة، لأنه على أي حال، يمكنك الاحتفاظ بالمتر المربع لنفسك وعدم دفع المزيد من الإيجار، بامتلاك منزلك الخاص. خيار مربح للجانبين. مزايا أخرى:
بالطبع، في هذه الحالة نحن نتحدث عن مبالغ كبيرة جدًا، تقاس بمئات الآلاف من الدولارات. لأنه لتنفيذ الصفقة، سيكون من الضروري التعاون مع شركات خطيرة للغاية مملوكة للدولة. وهكذا بدون مساعدة قانونية مختصة فمن الضروري.
إذا كانت هناك رغبة في استثمار الأموال في المنشأة حتى في مرحلة وضع حفرة الأساس، فيجب أن تكون مستعدًا للمخاطر التالية: قد يتجمد البناء لأسباب مختلفة، وتنشأ مشاكل مختلفة مرتبطة بنقل المنشأة إلى التشغيل، لا تمنح العديد من الوكالات الحكومية الإذن بربط أنظمة الاتصالات البلدية.
يتم تداول الكثير من الأموال في السوق للمباني الجديدة والمنازل الثانوية. نحن لا نتحدث فقط عن الاستثمارات المباشرة في الكائن نفسه، ولكن أيضًا عن التكاليف الإضافية المرتبطة بالحاجة إلى صيانته.
تم تطوير المنهجية من قبل الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد، وهي بسيطة للغاية ومفهومة حتى بالنسبة للمبتدئين الذين بدأوا للتو في مجال الأعمال هذا. عند اتخاذ قرار الشراء، عليك حساب نسبة قيمة العقار إلى مبلغ الإيجار لمدة سنة كاملة من الإقامة. وبطبيعة الحال، سيكون عليك دراسة الكثير من المعلومات الإضافية للحصول على أرقام موثوقة، ولكن هذا سوف يتجنب سلسلة من الأخطاء وخسارة المال، وبالتالي فإن الجهد والوقت مبرران تماما.
الحساب التقريبي باستخدام صيغة شيلر هو كما يلي:
تكلفة الكائن 25000 دولار. مع دخل شهري قدره 150 دولارًا، سيكون الدخل السنوي 1800 دولارًا. أي أن النسبة ستكون 13.9، مما يعني أن الرقم يقع في نطاق التقييم العقاري المناسب، والذي بحسب الصيغة هو 10 إلى 15. وإذا كان الرقم النهائي أقل من 10، فإن العقار هو مقومة بأقل من قيمتها، مما يجعلها جذابة للغاية للاستثمار. إذا كان الرقم أكبر من 15، فمن المحتمل ألا يكون الاستثمار مربحًا، نظرًا لوجود مبالغة في التقييم.
وبطبيعة الحال، فإن الحساب لا يأخذ في الاعتبار العديد من العوامل المهمة: الطلب، والمنافسة، والتضخم، وما إلى ذلك. ولكن بالنسبة للمستثمر المبتدئ، فهو مناسب تمامًا كمستثمر أساسي. في المستقبل، ستحتاج إلى توسيع ترسانتك، وإلا فلن تتمكن من الاستثمار بشكل احترافي في العقارات.
- الاستثمار في العقارات يسمح لك بتوفير المال أثناء التضخم. ترتفع أسعار الشقق في ظل الاقتصاد غير المستقر، وبالتالي فإن الأصول المستثمرة ستبقى.
- يعد هذا خيارًا رائعًا لتوليد الدخل السلبي. للقيام بذلك، يكفي استئجار شقة واستلام الأموال دون القيام بأي شيء.
- بعد اختيار فترة مناسبة في السوق، يمكن بيع المبنى بشكل مربح والحصول على دخل إضافي.
بالطبع، في هذه الحالة نحن نتحدث عن مبالغ كبيرة جدًا، تقاس بمئات الآلاف من الدولارات. لأنه لتنفيذ الصفقة، سيكون من الضروري التعاون مع شركات خطيرة للغاية مملوكة للدولة. وهكذا بدون مساعدة قانونية مختصة فمن الضروري.
من أين أبدا؟
وبغض النظر عن الخبرة وحجم رأس المال، يجب على المستثمر أن يبدأ بالتدريب. والأهم هو مواجهة المخاطر. يجب أن تضع في اعتبارك أن العمل في سوق العقارات ينطوي على العديد من المخاطر، لذلك لا يجب أن تبدأ دون مستوى كافٍ من الاستعداد. بادئ ذي بدء، من المهم أن نفهم الأسئلة التالية:- ما هي أنواع الاستثمار العقاري الموجودة؟
- متى يمكنني أن أتوقع الحصول على الدخل الأول؟
- أنواع الأشياء والدقة في الاختيار الصحيح.
- الوسائل القانونية لتمويل السوق العقاري.
- كيفية تجنب أو تقليل المخاطر؟
أنواع الاستثمارات العقارية
البدء في تعلم كيفية البدء بسرعة في الاستثمار في العقارات ، يواجه القادمون الجدد إلى السوق الصعوبات الأولى. لأنه اتضح أن كل شيء أكثر تعقيدًا من شراء شقة والبدء في تأجيرها للجميع. في المرحلة الأولية، تحتاج إلى فهم أساسيات الاستثمارات الرأسمالية، والتي ترد أدناه:- الخيار الشائع هو ضخ الأموال في المباني التجارية أو الشقق. هذا الخيار الأخير هو الأكثر ملاءمة للمستثمرين المبتدئين، لأنه لا يتطلب نفقات كبيرة. يتطلب شراء العقارات التجارية غير السكنية، بما في ذلك الفنادق والمستودعات والمكاتب وغيرها من الأماكن، خبرة كافية وضخ أموال أكثر بكثير من الخيار الأول.
- من المهم بنفس القدر القيام بالاستثمارات من خلال الاختيار الصحيح لمرحلة إعداد الكائن. يمكن إبرام الصفقة لشراء شقة كاملة التشطيب (مكتب، منزل، الخ) أو عند البدء أو البناء. من خلال توقيع العقد في بداية البناء، يمكنك ربح الكثير من الدخل في المستقبل، ولكن مخاطر المشاريع قيد الإنشاء هي عملية أكثر خطورة وبالتالي تتطلب وزنًا دقيقًا والعمل على التفاصيل.
إذا كانت هناك رغبة في استثمار الأموال في المنشأة حتى في مرحلة وضع حفرة الأساس، فيجب أن تكون مستعدًا للمخاطر التالية: قد يتجمد البناء لأسباب مختلفة، وتنشأ مشاكل مختلفة مرتبطة بنقل المنشأة إلى التشغيل، لا تمنح العديد من الوكالات الحكومية الإذن بربط أنظمة الاتصالات البلدية.
يتم تداول الكثير من الأموال في السوق للمباني الجديدة والمنازل الثانوية. نحن لا نتحدث فقط عن الاستثمارات المباشرة في الكائن نفسه، ولكن أيضًا عن التكاليف الإضافية المرتبطة بالحاجة إلى صيانته.
شروط الاستثمار
بالإضافة إلى اختيار العقار، من المهم حساب الشروط التي سيتم من خلالها استثمار الاستثمارات وفترة الاسترداد بشكل صحيح. وهذا ما سيتم مناقشته أدناه. إن مسألة كيفية الاستثمار بشكل مربح ومربح في العقارات معقدة للغاية، حيث أن هناك العديد من الإجابات، لكن لن يقدم أي منها خطة دقيقة. كل حالة فردية وتتطلب نهجا خاصا لحل المشاكل. لأنه إذا قررت استخدام العقارات كوسيلة لتوليد الدخل، فيجب أن تكون مستعدًا للانتظار. عادة، يدفع العقار المتوسط تكاليفه خلال 7 إلى 12 سنة من الشراء. في هذه الحالة، هناك عدة خيارات ممكنة:- السيناريو القياسي هو شراء شقة في السوق الثانوية، والتي سيتم استخدامها حصريًا للإيجار. بسعر 30 ألف دولار وإيجار 200 دولار، سيستغرق سداده 12 سنة و6 أشهر. بالطبع الرقم تقريبي للغاية، لأن الإيجار يمكن أن يتغير، وتحتاج أيضًا إلى تذكر الحاجة إلى الإصلاحات الدورية ومدفوعات الضرائب.
- السيناريو البديل هو شراء شقة في منزل جديد. أضف 30 ألف دولار للإصلاحات إلى متوسط التكلفة البالغ 120 ألف دولار. سيكون الإيجار مثلا 1300 دولار، أي أنه يمكنك إرجاع الشيء خلال 10 سنوات ومن ثم تحقيق الربح. ولكن يجب أن تكون مستعدًا للنفقات غير المتوقعة، كما ذكرنا أعلاه.
خيارات اضافية
- يمكنك الاستثمار في العقارات التجارية. في هذه الحالة، الوضع مشابه جدا. سيكون متوسط فترة الاسترداد للكائن حوالي 10 سنوات، ولكن كل هذا يتوقف على المبلغ الأولي والإيجار وسلسلة من العوامل الأخرى ذات الصلة، وهي كثيرة جدًا. العقارات التجارية ليست مستقرة مقارنة بالشقق. يمكن أن تكون التكلفة مرتفعة جدًا أو تنخفض. نفس الوضع مع الطلب على الإيجار.
- يمكنك الحصول على أرباح بشكل أسرع من خلال استغلال فرصة عدم تأجير الشيء، بل بيعه بسعر أفضل. في هذه الحالة، نحن نتحدث عن استثمارات المضاربة، عندما يتم، على سبيل المثال، شراء شقة بسعر منافس ثم بيعها بسعر أعلى. إحدى طرق الاستثمار في هذه الحالة هي شراء شقة في مرحلة البناء مع إعادة بيعها لاحقًا عندما يتم تشغيل العقار بالكامل. وبطبيعة الحال، سيكون من الضروري إجراء الإصلاحات والانتظار بضع سنوات قبل التسليم. لكن الانتعاش يمكن أن يكون 10٪ إلى 50٪. من المستحيل تحديد ذلك على وجه التحديد بسبب عدة عوامل: المنطقة، والطلب، والاقتصاد الكلي، وما إلى ذلك.
صيغة شيلر
ستساعدك صيغة روبرت شيلر على تعلم كيفية اختيار ناقل التطوير المناسب في سوق العقارات. بمساعدتها، يمكنك تقييم احتمالات الكائن وتحديد ما إذا كنت تريد الاستثمار أم لا.تم تطوير المنهجية من قبل الحائز على جائزة نوبل في الاقتصاد، وهي بسيطة للغاية ومفهومة حتى بالنسبة للمبتدئين الذين بدأوا للتو في مجال الأعمال هذا. عند اتخاذ قرار الشراء، عليك حساب نسبة قيمة العقار إلى مبلغ الإيجار لمدة سنة كاملة من الإقامة. وبطبيعة الحال، سيكون عليك دراسة الكثير من المعلومات الإضافية للحصول على أرقام موثوقة، ولكن هذا سوف يتجنب سلسلة من الأخطاء وخسارة المال، وبالتالي فإن الجهد والوقت مبرران تماما.
الحساب التقريبي باستخدام صيغة شيلر هو كما يلي:
تكلفة الكائن 25000 دولار. مع دخل شهري قدره 150 دولارًا، سيكون الدخل السنوي 1800 دولارًا. أي أن النسبة ستكون 13.9، مما يعني أن الرقم يقع في نطاق التقييم العقاري المناسب، والذي بحسب الصيغة هو 10 إلى 15. وإذا كان الرقم النهائي أقل من 10، فإن العقار هو مقومة بأقل من قيمتها، مما يجعلها جذابة للغاية للاستثمار. إذا كان الرقم أكبر من 15، فمن المحتمل ألا يكون الاستثمار مربحًا، نظرًا لوجود مبالغة في التقييم.
وبطبيعة الحال، فإن الحساب لا يأخذ في الاعتبار العديد من العوامل المهمة: الطلب، والمنافسة، والتضخم، وما إلى ذلك. ولكن بالنسبة للمستثمر المبتدئ، فهو مناسب تمامًا كمستثمر أساسي. في المستقبل، ستحتاج إلى توسيع ترسانتك، وإلا فلن تتمكن من الاستثمار بشكل احترافي في العقارات.
متى يكون أفضل وقت للاستثمار؟
هذا سؤال صعب للغاية، ويكاد يكون من المستحيل الإجابة عليه، لأنه لا توجد إجابة واحدة. وقد لوحظ أنه في الصيف خلال العطلات، وفي الشتاء خلال عطلة عيد الميلاد، ينخفض النشاط. هذا يسمح لك بشراء سلعة بسعر أرخص. من ناحية أخرى، هناك عوامل إضافية سوف تؤثر على التكلفة. على سبيل المثال، حالة الاقتصاد والوضع السياسي في البلاد، والطلب في منطقة معينة، وغيرها.
ولهذا السبب فإنه من المستحيل الإجابة على كيفية الاستثمار في العقار. تشير الإحصاءات إلى أن الأسعار تنخفض من نوفمبر إلى مارس. ولكن حتى خلال فترة ارتفاع الأسعار، يمكنك العثور على شيء ما بسعر مغري. خاصة عندما يتعلق الأمر بالحاجة إلى بيع عاجل. ولهذا السبب عليك مراقبة السوق باستمرار.
ولهذا السبب فإنه من المستحيل الإجابة على كيفية الاستثمار في العقار. تشير الإحصاءات إلى أن الأسعار تنخفض من نوفمبر إلى مارس. ولكن حتى خلال فترة ارتفاع الأسعار، يمكنك العثور على شيء ما بسعر مغري. خاصة عندما يتعلق الأمر بالحاجة إلى بيع عاجل. ولهذا السبب عليك مراقبة السوق باستمرار.
استراتيجيات الاستثمار العقاري
عند اتخاذ قرار بالاستثمار في العقارات، يجب عليك التفكير بعناية في الإستراتيجية. هناك عدد كبير من الخيارات لأنواع مختلفة من الكائنات، لذلك سيكون هناك الكثير للاختيار من بينها. فيما يلي العديد من الخيارات لأولئك الذين يرغبون في تجربة حظهم في السوق الثانوية عن طريق شراء كائن جاهز للتسليم أو إعادة البيع:- الخيار الأكثر منطقية للمبتدئين هو شراء شقة في ظروف سكنية للإيجار اللاحق دون تكاليف إصلاح إضافية.
- شراء شقة تحتاج إلى إصلاحات. لأنه يسمح، بعد ترتيبه، بتأجير المنزل، أو زيادة سعر الإيجار، أو إعادة بيعه. وفي الحالة الثانية قد يكون السعر أعلى بنسبة 50%. بالطبع، يجب أن تكون قادرًا على تقييم الوظيفة القادمة بشكل صحيح؛ وبخلاف ذلك، بمجرد اكتمال الإصلاح، قد يصبح الأمر "باللون الأحمر" حتى بعد إعادة البيع.
- مع ارتفاع الطلب على شقق الإيجار، يقوم العديد من اللاعبين في سوق العقارات بشراء شقة كبيرة لتقسيمها إلى عدة شقق استوديو. لذلك يتم استئجار هذه الشقق بربح كبير. الخيار العكسي هو شراء عدة شقق صغيرة متجاورة لتوحيدها في شقة واحدة كبيرة لتأجيرها بسعر أعلى أو بيعها.
السوق الأولية والعقارات التجارية
الخيارات التي تمت مناقشتها حول كيفية الاستثمار في العقار باستخدام مثال الشقق قابلة للتطبيق تمامًا. وخاصة في حالة المرافق التجارية أو المباني الجديدة. بالإضافة إلى ذلك، قد تفكر في تحويل منشأة تجارية إلى صندوق سكني. وهذا سوف يزيد بشكل كبير من التكلفة الخاصة بك.بعد أن اكتسبت الخبرة وتعلمت كيفية اتخاذ القرار الصحيح في السوق الأولية، يمكنك ربح المال بنجاح. وتقديم المساهمات بغض النظر عن مرحلة البناء. ولكن هناك قاعدة ذهبية: كلما تم الاستثمار بشكل أسرع، كلما زادت الأرباح التي يجلبها لمالكه.
عند الاستثمار في الأمتار المربعة من كائن قيد الإنشاء، يجب عليك إعداد خطة للتأجير أو إعادة البيع مسبقًا. لأنه في كثير من الأحيان يقوم المستثمرون بشراء الشقق في المباني الجديدة حتى في وقت وضع الأساس. ومن ثم يقومون بإعادة بيعها في وقت لاحق بتكلفة أعلى وأكثر ربحية. بعد كل شيء، يتيح لك ذلك الحصول على دخل عاجلا وعدم تحمل تكاليف إضافية. في السيناريو الجيد، يمكن أن يصل إجمالي صافي الدخل إلى 35% على الأقل من المبلغ المستثمر.
إيجابيات وسلبيات الاستثمار في العقارات
إن القول بكيفية الاستثمار في العقار يكاد يكون مستحيلاً. أي نوع من الأعمال التي تتطلب الاستثمار له سلسلة من الخصائص والمزايا والعيوب. الميزة الرئيسية للاستثمار في الأمتار المربعة هي إمكانية ربح الدخل لسنوات عديدة أو حتى عقود. على سبيل المثال، استئجار الشقق، في حين يتم استلام الإيجار. ولزيادة الدخل يكفي تحسين المرافق وزيادة تكاليف المعيشة. إذا نظرنا إلى المدى الطويل، فإن أسعار العقارات ترتفع مع مرور الوقت. الجانب السلبي هو فترة الاسترداد الطويلة وصافي الدخل.يجب ألا ننسى انخفاض السيولة. إذا كان يجب بيع العنصر بسرعة، فقد تنشأ مشاكل. لتسريع العملية، سيتعين عليك تقليل السعر بشكل كبير، الأمر الذي سيؤدي إلى خسائر مالية. والشيء الأكثر أهمية هو الحاجة إلى تكاليف الصيانة المستمرة.
sitedmb@gmail.com